Investicijų į nekilnojamą turtą atsipirkimas

Lietuvos verslo spaudoje dažnai teko matyti skaičiuojant nekilnojamo turto investicijų grąžą ir jos lyginimą su kitomis investicinėmis priemonėmis. Tikslas tikrai neblogas, tačiau kažkodėl niekam nepavyko to padaryti iki galo. Tad pabandykime tai atlikti šį kartą kaip pridera.

Pirmiausia reikia atskirti komercinio turto ir gyvenamojo turto rinkas – šios visiškai skirtingos, tiek investicine (pirmoji, ženkliai patrauklesnė), tiek ir kitomis prasmėmis. Tačiau, kadangi gerbiami Lietuvos piliečiai nuolatos raginami investuoti į gyvenamąjį būstą ir jį nuomoti, būtent šį segmentą ir panagrinėsime.

Kad nekalbėti daug, apibendrintai, ir tuščiai, pirmiausia turime pasirinkti konkretų pavyzdį. Kiek paprasčiau bus pasirinkus senos statybos butą, nes jie labiau „standartizuoti“, ir mažiau nukrypsime lygindami.

Šiam skaičiavimui, daugiau mažiau atsitiktine tvarka, pasirenkame tokį butą:

• Miestas: Vilnius
• Rojonas: Fabijoniškės
• Tipas: Blokinis.
• Aukštas: Ne pirmas ir ne paskutinis.
• Kambarių sk.: 3.
• Plotas: 62-67 kv.m
• Statybos metai: 1987-1992
• Įrengimas: Remontuotas (nebūtinai tik ką, tiesiog prieš kažkurį laiką buvo darytas einamasis remontas).

Peržvelgę pagrindinius nekilnojamo turto skelbimų portalus, matome tokias kainas:

• Pardavimas: 55 000, 56 800, 60 000, 64 500, 65 000, 67 000. Vidurkis: 61 383 EUR.
• Nuoma: 230, 250, 300, 300, 350. Vidurkis: 282,5 EUR

Jei mano rasti skaičiai neatrodo patikimi, nieko tokio, nes pateikiu skaičiuoklę, kur galėsite naudoti ir savo „teisingesnius“ skaičius.

Platesnį skaičiuoklės aprašymą rasite čia: nekilnojamo turto atsipirkimo skaičiavimas.

Žinoma, pasiūlos kainos - nėra realių sandorių kainos, ir jas naudoti nelabai tikslu, tačiau kadangi tokį pat rodiklį naudojame tiek nuomos, tiek vertės rodikliui nustatyti, šis netikslumas daugiau mažiau kompensuojasi.

Taip pat, nuomos kaina labai stipriai priklausys nuo buto įrengimo, tačiau nuo to vienodai priklausys ir remonto sąnaudos bei baldų ir įrangos atnaujinimo kaštai, kuriuos skaičiuoklėje parinkome gan nuosaikias (netaikant į moderniai įrengtų butų segmentą).

Aišku, kaip visuose skaičiavimuose, taip ir šiame galimas tam tikras subjektyvumas, tačiau net ir esant tam tikrai paklaidai, gautas rezultatas – 1,6 proc. yra labai nuviliantis (jei ruošiantės pirkti gyvenamą būstą ir jį nuomoti). Nebūtų sunku parinkti investicijų į stabilias įmones su panašia rizika gerokai didesniu dividendiniu pajamingumu bei panašiomis pajamų augimo ilgalaikėmis perspektyvomis, tačiau palikime tai kitiems straipsniams... 

Susijęs straipsnis: Būsto kainų prognozės

Sėkmės dirbant bei investuojant,

Rokas Lukošius

atgal