Neramumai nekilnojamo turto rinkoje

Neramumai nekilnojamojo turto (NT) rinkoje jau kurį laiką trikdo investuotojus visame pasaulyje. Bene garsiausiai nuskambėjo JAV NT rinka, kur išties susiduriama su rimtomis pasekmėmis. Europoje neramumai prasidėjo Ispanijoje ir gali taip pat plisti ir į kitas šalis. Problema tame, kad NT rinka yra daug mažiau apibrėžta ir jos judėjimų negalima taip aiškiai įvertinti kaip, pavyzdžiui kotiruojamų vertybinių popierių kainų – kiekvienas NT objektas yra savaip unikalus, turintis savitų požymių, kiekvieno sandorio galutinė kaina priklauso ir nuo šalių derybinių įgūdžių ir išties sunku vienareikšmiškai ir tiksliai pasakyti kada NT rinka pradeda kristi ir kaip tai galima pastebėti, užtai ir taip dažnai išgirstame skirtingas nuomones šia tema, nors tai atrodo tiesiog faktas.

Tačiau vienas tiksliau pastebimų indikatorių gali būti kotiruojamų nekilnojamojo turto kompanijų akcijų pokyčiai. Pavyzdžiui, jeigu kompanija veikia nekilnojamojo turto srityje: vysto naujus projektus, perka išvystytus projektus ir nuomoja patalpas ir pan., tokios kompanijos vertė yra neatsiejama nuo NT rinkos raidos – esant palankioms sąlygoms ir kylant kainoms kompanija gali daugiau uždirbti ir jos turto vertė kyla, ir atvirkščiai. Kadangi tokių kompanijų vertė priklauso nuo NT rinkos kitimo, jų akcijų kaina taip pat priklauso nuo rinkos – ir būtent čia investuotojai itin akylai stebi kompanijos perspektyvas. Patalpų nuoma yra pagrindinis pajamų šaltinis iš nekilnojamo turto.

Vien keičiantis lūkesčiams ateinančiam periodui smarkiai keičiasi ir akcijų kaina, tad tai išties geras indikatorius. Jei pažvelgsime į pagrindines NT kompanijas veikiančias Centrinės bei Rytų Europos rinkose, pamatysime, jog tendencijos iš ties nedžiuginančios. „Immoeast“ per pastaruosius du mėnesius akcijos nukrito apie 17 proc., „Meinl European Land“ apie 19 proc., „GTC“ apie 15 proc., „Orco Property Group“ apie 14 proc. Tai yra didžiosios NT kompanijos, kurios veikia Lenkijoje, Čekijoje, Vengrijoje, Rumunijoje, Bulgarijoje ir kitose šalyse. Ne ką geriau sekėsi ir Vakarų Europos NT kompanijoms, pavyzdžiui, Austrijos „CA Immo“ akcijų kursas taipogi krito, ir ši įmonė rinkoje jau kainuoja mažiau nei jos grynųjų aktyvų vertė, kas taipogi yra neigiamas indikatorius. Baltijos šalyse neseniai pradėta kotiruoti „Arco Vara“ taip pat turi ne itin sėkmingą kainos istoriją.

Nekilnojamo turto rinkos dažnai koreliuoja, ir ištikus nesėkmei vieną rinką, labai tikėtina, jog tai pajaus ir gretimos rinkos. Lygiai tos pačios taisyklės galioja ir Lietuvos rinkoje. Taip atsitinka dėl kelių priežasčių. Viena jų yra tai, jog stambūs rinkos žaidėjai veikia iš karto keliose rinkose ir vykstant pokyčiams vienose, jie taipogi veiksmus atlieka ir kitose rinkose. Kita priežastis, jog pavyzdžiui, daugelio Europos šalių palūkanų normos priklauso nuo ECB (Europos Centrinio Banko) veiksmų, tad didėjant palūkanoms, jos didėja beveik visame regione, o palūkanų normos yra vienas esminių NT rinkos svertų – didėjančios palūkanos mažina NT vertę, nes diskonto norma didėja, o tai iššaukia kainų mažėjimą. Šiuo metu ECB yra nustatęs 4 proc. bazinę palūkanų normą, tačiau praktiškai nėra abejonių, jog palūkanos dar didės. Kol kas sunku pasakyti iki kiek, tačiau daugelio ekspertų nuomone, tikėtina, jog bazinės palūkanų norma pasieks 4,75 proc. Lūkesčiai rinkos atžvilgiu taip pat labai svarbus elementas, ir jei daugelis rinkos dalyvių tikisi kainų kritimo, tai didelė tikimybė, jog taip ir įvyks. 

Rokas Lukošius  
2007 08

atgal