Ar baigsis būsto rinkos auksiniai metai?

Nekilnojamo turto rinka visada aktuali tema, bet dabartinis momentas pasirodė vertas parašyti kelias pastraipas, koks mano požiūris šiuo klausimu.

Tikrai nenoriu būti vienas tų analitikų, kur kiekvienais metais sako, kad dabar tai jau „butai pigs...“, ir prieš šiuos metus buvau pakankamai „bullish“ būsto rinkos atžvilgiu. Visgi, mano vertinimu bei patirtimi, atsižvelgiant į aiškius faktorius nuspėti NT rinkos kryptį yra daug paprasčiau, nei nuspėti akcijų rinkos kryptį, kur viskas vyksta daug staigiau, emocionaliau, ir ne visada lengvai suprantamai. (Aišku, toks NT rinkos rinkos lėtumas lengvai paaiškinamas, atsižvelgiant į fizinio turto sandorio kaštus – norint parduoti ir atgal atpirkti panašų nekilnojamą turtą, ypač su paskola, sudarys reikšmingus kaštus, tad dažniausiai blogesnį laikotarpį protingiausia tiesiog „prakentėti“).

Kaip gi atrodė būsto rinkos kainų dinamika: 

Jei žiūrėtume Ober-Haus pateikiamą realųjį kainų indeksą (atmetus bendrą pinigų nuvertėjimą), tai butų kainos vis dar toli iki to lygio, kuris buvo prieš 2008-ųjų metų finansinę krizę. Bet visumoje matome tikrai neblogus paskutinius metus. Pabandykime suprasti, kas buvo lemiami pastarojo kilimo veiksniai, ir kokia jų įtaka išlieka toliau: 

• Palūkanos. EURIBOR, prie kurių dažniausiai pririšamos būsto palūkanos, nuo 2023 iki 2025 metų reikšmingai sumažėjo, ir tai sudarė didžiulį postūmį rinkai. Kadangi didžioji dalis butų perkama su paskolomis, palūkanų kitimas turi tiesioginį poveikį įperkamumui. Deja, čia palankus laikotarpis baigėsi, palūkanos jau pradėjo didėti, ir panašu, kad didės toliau. 

• II-os pakopos pensijų pinigai. Manau, tai vienas esminių faktorių palaikančių būsto rinką šiais metais (net ir pradėjus augti palūkanoms). Tikrai didelė dalis žmonių atsiima savo lėšas iš antros pensijų fondų pakopos. Už šiuos pinigus, žinoma, buto nenusipirksi, bet dviejų žmonių santaupos, nesunkiai gali tapti pradiniu būsto paskolos įnašu žmonėms, kuriems patiems niekaip nesisekdavo to įnašo sutaupyti. Problema su šiais pinigais, kad jie vienkartiniai. Tai reiškia, kad efektas rinkai trumpalaikis, ir jis pagrinde jausis tik šiais metais, taip kažkiek dar kitų metų pradžioje. 

• Atlyginimų augimas. Vienas esminių faktorių būsto įperkamumui, aišku, yra pirkėjų pajamų pokytis (kas lemia galimą būsto paskolos dydį). Lietuvoje atlyginimų augimas šuoliavo tikrai įspūdingais tempais. Žinoma, prie didėjančio vidurkio prisidėjo ir sparčiai didinama minimalioji alga. Šiuo metu vidutinis darbo užmokestis auga toliau, vis tik paskutiniais ketvirčiai galime stebėti tam tikrą augimo lėtėjimo tendenciją. Kiek ta tendencija bus stipri, kol kas dar sunku spręsti. Tačiau jei toks lėtėjimas užsitęs, tai bus dar vienas neigiamas veiksnys būsto rinkai, kol kas bent nuosaikesnis augimas išlieka. (Ilguoju laikotarpiu darbo užmokestis Lietuvoje dar turi erdvės plėstis). 

• Pasiūla. Ekonomikos teorijos pradmenys sako, kai kainą nulemia paklausa ir pasiūla. Prieš tai minėti faktoriai buvo susiję daugiausia su paklausa. Tačiau pasiūla taip pat dinamiška. Vystytojai reagavo į sumažėjusias EURIBOR palūkanas, taip pat išskėstomis rankomis laukė iš II-os pakopos atsiimamų pinigų. Savo ruožtu rinkoje jaučiamas pasiūlos padidėjimas, vystytojai pradėjo nemažai didelių būstų projektų. Aišku, vystytojai iš savo pusės darosi analizes, bando nuspėti rinką ir prisitaikyti prie augančios paklausos. Tačiau pažvelgus kitu kampu, kartais ši situacija primena anekdotą apie indėnus rezervate ruošiančius malkas žiemai...

• Saugumas. Gyvenant, kaip ir perkant būstą Lietuvoje (ar atliekant kitas dideles investicijas), deja, visuomet išlieka saugumo klausimas. Įdomu tai, kad kol vienas kitas karinis dronas praskrisdavo ir kažkur Lietuvoje, Latvijoje ar Lenkijoje nukrisdavo, niekas labai smarkiai dėmesio nekreipė, tačiau kai dėl to paties įvykio žmonės pradėjo gauti šaižius įspėjimus į savo telefoną, pavojus pasirodė daug arčiau (telefonas juk rankoje) ir visi staiga sunerimo. Žiūrint į priekį, tikėtina tokių ir panašių įvykių gali daugėti, ir tai taptų neigiamu sentimentu pirkėjams priimant sprendimą. 

Tai mano nuomone pagrindiniai artimiausiai metais įtaką darysiantys faktoriai. Aišku, yra kitų. Pavyzdžiui, dažnai galime girdėti stringančius statybos leidimus. Ir tai tiesa, bet tai tęsiasi metai iš metų, ir kažkokių ypatingų pokyčių čia nėra, leidimai juda lėtai, galėtų judėti greičiau, bet juda savu tempu ir savais kaštais. Taip pat aktualus sklypų trūkumas, bet vėlgi nemanau, kad čia kažkas naujo - Lietuvoje nėra nei kalnų, nei uolų, nei kitų didelių apribojimų statyboms. Vien pažiūrėjus į Šnipiškes, kur bandoma išsaugoti kaimą miesto centre, akivaizdu, kad vietos plėtrai dar yra. Taip pat gerai žinomas augančių statybos savikainų argumentas - bet iš kitos pusės, mažėjantys statybų užsakymų tempai mažintų ir jų savikainos augimą. 

Be abejo, ilguoju laikotarpiu (dešimtmečiais) būsto rinkai pagrindinę dedamąją turi kiti faktoriai, tai: bendras pinigų nuvertėjimas, darbo užmokesčio lygis, demografiniai pokyčiai. Tačiau keliems artimiausiems metams pagrindinę įtaką turės prieš tai nagrinėti faktoriai, ir jų kompleksinis poveikis, manau, labiau krypsta žemyn nei aukštyn. Jei manęs kas klaustų, ar dabartinėje rinkoje pirkčiau butą, atsakymas turbūt priklausytų nuo pirkimo motyvacijos - jei investicijai, susilaikyčiau, jei reikėtų sau, ko gero, vis tiek pirkčiau. 

Sėkmės dirbant bei investuojant,

Rokas Lukošius

Šioje svetainėje pateikiamas turinys yra finansistas.net nuomonė bei gali būti subjektyvus. Autorius gali turėti tiesioginį interesą dėl vienokių ar kitokių vertybinių popierių vertės. Tai yra informacinio pobūdžio pranešimas, kuris nėra ir negali būti traktuojama kaip investavimo rekomendacija ar tyrimas, ar konsultacija.

Komentarai

atgal