Būsto kainų prognozės

2015 11 17

Jau  kuris laikas Finansistas.net svetainėje „sukosi“ apklausa apie būsto kainų perspektyvas Lietuvoje. Reikia pripažinti rezultatai šiek tiek (bet ne pernelyg stipriai) nustebino: žavingo optimizmo aura apėmusi lietuvius. Daugiau nei pusė apklausos dalyvių mano, jog per ateinančius 5 - 10 metų būsto kainos didės. 

Tai gal iš tiesų geras metas investuoti į gyvenamosios paskirties nekilnoajamąjį turtą? Deja, analizei nekilnojamo turto rinka nėra lengva tema – beveik visi Lietuvos pilieičiai (kaip, beje, ir svetur gyventys lietuviai) yra patyrę nekilnojamo turto ekspertai. O kadangi jie pasiskirstę į dvi stovyklas, visiems teisingų išvadų niekada nebus.

Kaip ten bebūtų, pabandykime peržvelgti būsto statybų statistiką:

Busto kainos prognoze

 

* Šaltinis: Statistikos departamentas.

Ką matome iš šio grafiko:

  • Būsto statybos tempai beveik pasiekė „stebuklingąjį“ 2007-2008 metų lygį, nors ekonominio „Baltijos tigrų“ stebuklo Lietuvoje senai nebesimato.
  • Daugiau mažiau galima matyti ryškią koreliaciją tarp išduotų statybos leidimų ir pabaigtų statybų (neskaitant 2007-2008 metų, kuomet Lietuvos nekilnojamo turto vystymo ekspertai vis dar agresyviai ėmė statybų leidimus niekaip nespėdami su rinkos realijomis – ar negalėdami patikėti, kad auksiniai laikai baigėsi...). Išduotų statybų leidimų galimas statyti plotas nepasiekė rekordinių lygių (ir niekada nepasieks), tačiau paskutinius penkerius metus, t.y. nuo tada kad buvo užbaigti iki ekonominio nuosmukio pradėti statyti būstai, išlaikė ryškią augimo kryptį, kas leidžia ir toliau (artimiausiais ketvirčiais) tikėtis nuosaikiai didėsiančių statybų tempų.

 
Kalbant apie būsto pasiūlą, reiktų nepamiršti, kad pasiūloje dalyvauja ir senos statybos būstas. 

​* Šaltinis: Statistikos departamentas.
 
Matome, jog naujas būstas statomas daug greičiau, nei „nurašomas“ senas. Ir su pasiūla situacija rinkoje daugiau mažiau - aiški.

Dabar atsisukime į paklausos pusę. Tvari ilgalaikė būsto paklausa yra ne jo pirkėjai ar investuotojai, bet jo naudotojai - gyventojai. Vėlgi, žvilgterkime statisiką: 

* Šaltinis: Statistikos departamentas, nuo 2016 metų – Finansistas.net prognozė.
 
Grafike esantys skaičiai negailestingi, o kadangi jie paremti itin ryškiais istoriniais duomenimis, abejoti tokiomis ar panašiomis prognozėmis nėra prasmės. NT vystytojai ar kiti optimistai teigs, jog nykstančių vietinių gyventojų vietą užpildys imigrantai iš kitų šalių – reikia manyti tai beviltiškos sapalionės. Mes esame ES erdvėje, ir jei kas čia ir atvažiuos, tai ilgai neužsibus. Kalbos, kad sugrįš savi emigrantai jau pamažu savaime blėsta - taip, taip, sugrįš pavasarį saulėtą...

Taigi, matant pasiūlos ir paklausos „trend‘us“, išvadas, manau, galite padaryti patys. (Jei neišeis, bandykite skaityti kitą straipsnį – be grafikų). Argumentas, kad atsiliekame nuo Vakarų Europos pagal gyvenamą plotą vienam gyventojui, taip pat nėra stiprus – Lietuvoje daug didesnė gyventojų dalis gyvena butuose, kurių plotas natūraliai mažesnis nei individualių namų, bei toks ir išliks.

Kyla natūralus klausimas: kodėl kainos dar nekrenta (neskaitant ankstesnio kritimo)? Nekilnojamo turto rinka – sudėtingas mechanizmas, veikiamas ne tik ilgalaikių, bet ir trumpalaikių faktorių. Didieji miestai formuoja savo „mini“ rinkas, kurios turi savų požymių, nors neišvengiamai yra priklausomos nuo bendros rinkos. Visada bus norinčių gyventi naujos statybos būstuose, o šis ilgą laiką niekada nekainuos pigiau nei statybos kaštai (kol kas tai negresia), o naują statybą brangina ženkliai griežtėjančios statybos normos. Žinoma, prie kainų palaikymo prisideda ir rekordiškai mažos tarpbankinės palūkanų normos – nesvarbu, kad žmonės ima kreditą 30-iai metų, visi būsto paskolos skaičiuoklėje nori matyti tik įmoką sekančiam mėnesiui...

Susijęs straipsnis: nekilnojamo turto investicijų atsipirkimas.

Sėkmės dirbant bei investuojant,

Rokas Lukošius

atgal