Ar tai nekilnojamojo turto kainų burbulo mokestis?

2010 07 02

Virgilijus Lukošius

Nekilnojamojo turto mokestis – kas, kodėl?

Lietuvoje vyksta viešosios diskusijos apie nekilnojamojo turto mokestį. Kodėl dabar? Kai nekilnojamojo turto kainų burbulas bliūkšta, o jo purslai niekaip nesiliauja.

Valdžia iškėlė jo idėją, bet tuo pačiu iškėlė ir daug neaiškumų bei nenuoseklumų. Brangiausiai kainuojantis mokestis dar neišgelbėjo nė vienos Europos valstybės. Jį surinkti kainuoja 2-3 kartus brangiau nei vidutiniškai kitus mokesčius. Valdžia ieško keliasdešimt milijonų litų, bet nemato dramblio panosėje. Kaip naudojamas valstybės, t.y. visų piliečių, turtas nesinori net kalbėti.

Nekilnojamojo turto mokestis mokestis nepaisant visų lengvatų ir išimčių pagal prigimtį yra regresinis, o jį mokės ne tik turtingiausi. Tradiciškai Lietuvoje daugiau gyventojų yra būsto savininkai, lyginant su vakarų valstybėmis, o pats būsto turėjimas savaime juk neatspindi žmogaus pajamų ir galimybės sumokėti mokestį, nes pasyvus daiktas pats savaime pajamų neneša. Kad paversti jį aktyvu reikia įdėti pastangų. Lyg tai siekiama priversti žmones efektyviau naudoti jų būstą, bet juk yra ir visiškai beverčio registruoto nekilnojamojo turto, kurio išlaikymas neša tik nuostolius. Jau prieš 10 metų per krizę buvo skelbimų apie nemokamai už susikaupusias skolas atiduodamus butus, dabar gi situacija kartojasi. Ką galės sumokėti tokie mokesčių mokėtojai? Kita vertus žmonės, pvz. vienas gyvenantis pensininkas, gali turėti brangų turtą, bet neturėti jokių pajamų šiam mokesčiui sumokėti. Na, o vietoj deklaruojamo solidarumo ir socialinio teisingumo padidinimo, neabejotinai gautume didesnį žmonių sukiršinimą, socialinę įtampą ir neaiškų santykių aiškinimąsi su valdžia.


Neužmirškime, kad dar yra paveldimo turto mokestis, nuo kurio nekilnojamas turtas ir jo kainos yra stipriai priklausomi.

Ką tokioje situacijoje turi daryti investuojantys į nekilnojamąjį turtą?

Kad daug žemės spekuliantų atsidūrė aklavietėje jau nebe naujiena. Žemės mokesčio sąnaudos eina nuostolin ir lieka tik laukti geresnių laikų, kurie tikėtina ateis ne taip ir greitai, bet galima pasiguosti, kad gal greičiau nei jų palikuonims.

O kaip su kitu nekilnojamuoju turtu – namais, butais, vasarnamiais, garažais? Sunku kol kas viską tiksliai ekonomiškai įvertinti, kol nežinomos detalios apmokestinimo sąlygos, o išdėstoma tik daug versijų, kad iš vienos blogybės būtų galima pasirinkti kitą blogybę.

Jeigu nekilnojamojo turto mokestis būtų skaičiuojamas pagal turto plotą, atsirastų reikalingo ploto norma, o kas logiškai ir pagrįstai tai galėtų įvertinti.

Yra bendrų dalykų, apie kuriuos galima svarstyti ir kurie neišvengiamai suveiks. Įvedamas mokestis sulėtintų nekilnojamojo turto rinkos atsigavimą, o gal dar ir pailgintų burbulo bliuškimą. Gyventojai baimindamiesi neaiškios papildomos finansinės naštos bijos imti būsto paskolas iš bankų. Iš kitos pusės pagal gyvenamojo būsto plotą vienam gyventojui Lietuvoje tenka tik 25 kvadratiniai metrai, o tai vienas blogiausių rodiklių ES. Dabartinės vyriausybės programoje lyg tai norima didinti būsto prieinamumą šeimoms, ypač auginančioms vaikus ir turinčioms mažas pajamas, bet matyt kad tai yra tik skambūs žodžiai.

Be to, juk galioja gyventojų pajamų mokesčio lengvata būsto palūkanoms asmenims, būstą kreditan įsigijusiems iki 2009 m. Būsto paskolos kaip visiems žinoma imamos ne 3 metams.  Papildomai apmokestinta būtų ir turto dalis, už kurią dar mokama paskola ir paskolos palūkanos, o tai pažeistų šių žmonių lūkesčius, mažintų pasitikėjimą valstybe.

Kitas klausimas ar pavyktų nuomojantiems butus ar kitą turtą perkelti mokesčio naštą ant nuomininkų pečių. Kokią mokesčio dalį nuomotojas galėtų perkelti nuomininkui priklauso nuo rinkos aplinkybių. Jei nepavyks, kris turto pelningumas, o tuo pačiu ir patrauklumas. Tokį turtą bus stengiamasi parduoti, o tai didins pasiūlą ir mažins butų kainas.

Nekilnojamuojo turto apmokestinamoji vertė

Investuotojams svarbu kaip būtų nustatoma apmokestinama vertė. Apmokestinamajai vertei nustatyti paprastai naudojami administraciniai turto vertinimo metodai. Pastarųjų nėra daug ir kiekvienas turi rimtų trūkumų.

Vadinamasis patikimas „rinkos kainos“ nustatymas pagal vidutinę sandorių vertę ar pasitelkiant nepriklausomus vertintojus, yra subjektyvus ir gana brangus. „Rinkos kainos“ metodas neatitinka savo pavadinimo, nes tikroji rinkos kaina pasirodo tik konkretaus turto pardavimo metu. Registrų centro apskaičiuota turto vertė paprastai vėluoja ir nėra tiksli. Pavyzdžiui, dabartiniu metu paskutinis nekilnojamojo turto masinis vertinimas buvo atliktas 2007 m., o nuo to laiko prabėgo daug vandens ir nekilnojamojo turto kainos nukrito apie 40 proc. Tad tokios vertės visiškai neatitinka realybės, o mokesčių našta nuo tokios vertės būtų nepagrįstai didelė. Gali būti ir atvirkščia situacija, kai turto vertė bus per pigi ir mokestis per mažas. Ne veltui Didžiojoje Britanijoje, kur šio mokesčio proporcingai surenkama daugiausia, turto įvertinimas yra pati didžiausia problema.

Galima taikyti atstatomosios vertės metodą, kai skaičiuojama, kiek kainuotų objektą pastatyti šiuo metu. Tačiau tai irgi gana sudėtinga ir darbui imlu, tuo labiau kad tokio objekto dabar gal niekas ir nestatytų. Yra dar pardavimo kainų analogo būdas, bet juk dažnai kuriame nors gyvenamajame rajone šalia naujų namų stovi ir apleisti pastatai.

Visi administraciniai turto vertinimo metodai nėra objektyvūs, visuose gali būti piktnaudžiavimo ir subjektyvumo. To lyg tai galima būtų išvengti taikant įsigijimo vertės metodą, su tolesniu vertės indeksavimu ar diskontavimu, tačiau ir šiuo atveju sudėtinga nustatyti indeksavimo (diskontavimo) kriterijus, kas vėlgi gali vesti prie subjektyvumo.

Kaip bebūtų gaila nėra tikslaus vertės nustatymo metodo, nes turto vertę nustatytų ne rinka, o kažkokie tretieji asmenys.

Ar diskusijos kaip teigia finansų ministrė truks dar 10 metų?

Yra vienas iš įstatymo variantų, kai žadama 0,1 proc. tarifu apmokestinti visą nekilnojamąjį turtą. Gal tai kai kam šiuo metu ir nėra daug, bet juk po kurio laiko šis mokestis kitų šalių pavyzdžiu gali pasiekti ir 1 proc., o tai jau taptų našta daugeliui investuotojų.

Ilgos diskusijos, kurios kaip teigia finansų ministrė gali trukti 10 metų nieko gero nekilnojamojo turto rinkai neduoda, nes bet kuriai rinkai geriau kai yra aiškumas ir stabilumas, o ne rinkos dalyvių erzinimas.

Tad ar dabar laikas kovoti su nekilnojamojo turto kainų burbulu? Įvairūs jau svarstymo metu aiškėjantys nesklandumai, bent jau autoriaus nuomone, leidžia daryti išvadą, kad šio mokesčio Lietuvoje apskritai nereikia.

Virgilijus Lukošius

atgal