Nekilnojamo turto rinkos analizė

Tema: Finansų rinkos

Terminas anglų kalba: Property Market Analysis


Trumpai

Smarkiai išaugusios gyvenamojo būsto kainos susilaukia įvairių vertinimų bei ateities prognozių. Tačiau daugelis ekspertų pritaria nuomonei, kad šių metų augimas buvo pernelyg spartus ir fundamentalaus pagrindo neturi. Tokį kainų šuolį lėmė paklausos bei pasiūlos neatitikimas, mat paklausa smarkiai išaugusi, o pasiūlą riboja sąlyginai nedidelis tinkamų gyvenamajai statybai sklypų skaičius bei detaliųjų planų ruošimo vilkinimas.

Nepaisant būsto kreditavimo sąlygų gerėjimo, išaugusios nekilnojamojo turto kainos reikalauja iš gyventojų vis didesnių kreditų, kuriuos paimti reikės didesnių pajamų. Kadangi gyventojų atlyginimai neaugo taip sparčiai, vėliau ar anksčiau teks laukti kol potencialių pirkėjų pajamos prisivys būsto kainas, su sąlyga, jog nesikeis skolinimosi sąlygos, kurios pagal prognozes artimiausiu metu turėtų išlikti panašios dabartinėms. Jei toks atotrūkis ir toliau laikytųsi ar didėtų, ateityje galima tikėtis sulaukti būsto kainų smukimo.  


Plačiau

Vis dar didžiulę paklausą išlaiko naujos statybos būstai įvairiuose Vilniaus rajonuose. Tradiciškai brangiausias būstas išlieka Senamiestyje, Užupyje bei Centre, ne daug nuo jų atsilieka ir butai esantys prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Naujamiestyje), ypač Žvėryne. Nepaisant to, jog kainos iš pirmo žvilgsnio atrodo itin aukštos, jas pateisina sąlyga, kad sklypų šiuose rajonuose, tinkamų gyvenamajai statybai pasiūla išliks itin ribota ir ateityje. Brangiausiuose Vilniaus rajonuose kainomis nedaug teatsilieka ir senos statybos butai, kurių kainas palaiko tos pačios priežastys kaip ir naujos statybos butų, bei prisideda tai, kad tokie senos statybos butai laikomi itin patikima ilgalaike investicija. Tačiau tik nedaugelis gyventojų gali sau leisti įsigyti prestižinį bei prabangų būstą, tad didesnę paklausą ir aukštesnę vieno kvadratinio metro kainą išlaiko nedideli, bet patogūs vieno kambario butai, mat juos mėgsta tiek vietos, tiek užsienio investuotojai, kuriems nusipirkus tokius butus nesunku išnuomoti. 

Paklausa neblėsta ir naujos statybos butams, esantiems naujuosiuose bei senesniuosiuose miegamuosiuose rajonuose. Ypač sunku nusipirkti kokybiškesnį nedidelį – vieno/dviejų kambarių naujos statybos butą už patrauklią kainą.  Naujos statybos butai pirkėjams priimtinesni ne tik dėl eksploatacinių savybių, bet labai daug reikšmės ir faktas, kad perkant naujos statybos butus kreditavimo sąlygos yra žymiai lankstesnės ir patrauklesnės. O tai smarkiai įtakoja bendrą rinkos paklausą, nes būtent didžioji dalis naujo būsto perkama imant paskolas iš banko.

Gal būt ši paklausa ir būtų patenkinta dabar pastatomų naujų daugiabučių, tačiau ją dar labiau išpučia spekuliaciniais tikslais perkami butai, taip pat prisideda ir iš užsienio grįžtantys lietuviai, kurie dažniausiai linkę uždirbtus pinigus investuoti į nekilnojamąjį turtą. Susidėjus visiems šiems veiksniams ir susiformavo kaip tik dabar rinkoje jaučiamas pasiūlos trūkumas. Deja, tuo bando pasinaudoti kai kurios bendrovės, siekdamos kuo greičiau pastatyti naujų gyvenamosios paskirties objektų, neatsižvelgdamos į jų kokybę ar išliekamąją vertę. Dėl šios priežasties naujos statybos butų pirkėjai turėtų būti budrūs ir rinktis būstą atsižvelgiant ne vien tiktai į kainą, bet ir savybes, įtakojančias gyvenamojo būsto vertę (žr. apačioje). 

Miegamuosiuose rajonuose senos statybos butų kainos tiesiogiai priklausomos nuo naujos statybos būsto kainų kitimo. To pasėkoje smarkiai pabrango ir senos statybos butai. Juos dažniausiai renkasi pirkėjai, neišgalintys nusipirkti norimo ploto naujos statybos būsto, tačiau vis tiek norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar tiesiog manantys, jog pirkti tai vienareikšmiškai geriau nei jį nuomotis. Kadangi skirtumus tarp senos bei naujos statybos butų lemia funkcinis bei moralinis nusidėvėjimai, reikia atkreipti dėmesį, kad juos sudaro eksploatacinių savybių neatitikimas šiuolaikinėms, vidinio išplanavimo nepatogumas, pastato fasado vaizdas, laikančiųjų ir kitų konstrukcijų, vamzdynų nusidėvėjimas. Į statybos metus būtina atsižvelgti norint nustatyti likusią pastato naudojimo trukmę.

Žvelgiant į ateitį, svarbus veiksnys bus kaip sėkmingai įsibėgės senos statybos daugiabučių renovacijos programa. Jei ji bus priimtina ir sėkminga, o valstybės parama ženkli, funkciniai skirtumai tarp senos ir naujos statybos butų neišliks tokie reikšmingi, o tai savo ruožtu įtakos jų tolesnę kainą. 

Smarkiai išaugus butų kainoms vis daugiau gyventojų galvoja apie individualų namą miesto ribose ar priemiestyje.  Nors pakilo ir žemės, tinkamos individualiųjų namų statybai, kainos, tačiau ne taip ženkliai kaip skirtos daugiabučių statybai. Gyventi nuosavame name nuo seno daugelio miesto gyventojų noras, o dabar kylant pragyvenimo lygiui vis daugiau žmonių ryžtasi tai įgyvendinti. Be abejo, individualių namų kainos prestižiniuose rajonuos dėl itin brangios žemės  labai aukštos, tačiau jų ir rinka nėra didelė. Didžiąją individualių namų rinkos dalį sudaro pigesni, vidutinio gyvenamojo ploto namai, išsidėstę įvairiose gyvenamosiose teritorijose. Paklausiausi, tačiau ir brangiausi tai šiuolaikiškos statybos bei išplanavimo būstai, turintys patogų privažiavimą bei visas komunikacijas. Tokio būsto pasiūlą daugiausia tenkina naujai kuriamos gyvenvietės, kur skiriamas dėmesys ne tik pačiam namui, bet ir sprendžiamos susisiekimo, infrastruktūros, socialinės aplinkos problemos.

Dėl gyvenamiesiems namams skirtos žemės trūkumo sparčiai vyksta pokyčiai sodų bendrijose, keičiant paskirtį į gyvenamąją ir statant būstus. Statybos žemės ūkio paskirties sklypuose dėl stringančio paskirties keitimo vystosi lėčiau. Individualių namų statybas sparčiau vystytis skatina ir tobulėjanti bankų siūloma kreditavimo sistema, tačiau kol kas individualiųjų namų kreditavimas vis dar labiau komplikuotas nei naujos statybos butų. Statant naujus gyvenamuosius namus populiariausi pastatai yra vidutinio ploto – nuo 120 iki 200 kv.m, dviejų aukštų, su didele svetaine bei 3-4 miegamaisiais kambariais. Dažnai vietoj garažo įrengiama tiktai stoginė automobiliams.

Statomi tiek plytų mūro, tiek įvairių blokelių statiniai, kiek rečiau kitų konstrukcijų – karkasiniai, mediniai. Tačiau svarbu ne tiek pačios konstrukcijos tipas, kiek kokybė ir funkcionalumas. Nes dažnai fizinių asmenų pardavimui statomi namai yra itin nekokybiški, ir ne visada laikomasi nustatytų statybos reikalavimų, dėl to namą geriau pirkti iš savo vardu besirūpinančios kompanijos, kuri vykdytų savo garantinius įsipareigojimus. Neretai žmonės ryžtasi patys užsiimti namo statyba, tačiau net jei ir sutaupoma dalis pinigų, tokios statybos reikalauja ne tik daug laiko, bet ir kantrybės, dėl žinių bei patirties trūkumo dažnai padaroma brangiai kainuojančių klaidų. Dar vienas tokių statybų trūkumas yra tas, kad neretai namą pernelyg stengiamasi pritaikyti savo individualiems poreikiams, o vėliau prireikus tokį namą parduoti, rinkoje sunku surasti pirkėją. 

Savybės, įtakojančios gyvenamojo būsto vertę:

  • Dislokacijos vieta/ atstumas iki centro.
  • Vietovės prestižas, patrauklumas, aplinka.
  • Statybos metai.
  • Būsto būklė.
  • Namo tipas/ fasado vaizdas.
  • Automobilių parkavimas.
  • Išplanavimo sprendimai.
  • Atstumas nuo judrių gatvių/triukšmo lygis, užterštumo lygis.
  • Socialinė infrastruktūra.
  • Socialinė gyventojų struktūra, nusikalstamumų lygis.
  • Želdynų zonos, jų plotas bei kokybė, atstumai iki parkų.
  • Susisiekimas visuomeniniu transportu.
  • Atstumas iki poilsio/pramogų zonų.
  • Susisiekimas individualiu transportu.