Nekilnojamas turtas

Lietuvoje taip jau istoriškai susiklostė, kad beveik kiekvienas tautietis yra investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) specialistas. Ir ko gero, tą visai nesunku paaiškinti, žinant koks populiarus yra investavimas į nekilnojamąjį turtą.  Reikia pripažinti, kad jokia kita tauta, turbūt, taip skeptiškai nežiūri į nuomojamą nekilnojamą turtą, kaip lietuviai. Sunku pasakyti, kodėl toks požiūris susiformavo, tačiau dažnai jis pagrįstas mitais ar iškraipytais faktais.

Nekilnojamasis turtas gali būti tikrai gera investicija, bet taip pat gali būti ir prasta investicija. Kad įvertinti ar tikrai ši turto rūšis yra gera investicija, reiktų skaičiuoti ne tik turto kainos (vertės) pokyti, bet taip įvertinti ir nuomos pajamingumą, remontų išlaidas, pagrindinių konstrukcijų nusidėvėjimą, baldų bei kitos įrangos įsigijimo ar nusidėvėjimo sąnaudas (jei ta turto rūšis yra nuomojama su šiais daiktais). 

Tik tinkamai išnagrinėję visus rodiklius, pasvėrę būsimas pajamas bei išlaidas, ir palyginę su kitomis investicijomis, galėtume pasakyti, ar tai yra gera investicija. Rinka nuolatos keičiasi, ir kuo nuomos pajamingumas mažesnis, tuo mažiau patrauklus yra investavimas į nekilnojamą turtą. 

Pagrindiniai nekilnojamo turto segmentai:

• Gyvenamosios paskirties turtas (būstas)

• Komercinės paskirties turtas:

        1. Prekybinės paskirties
        2. Ofiso paskirties
        3. Sandėliavimo paskirties

• Investicijos į žemę

Ypatingai daug žinių bei atidumo reikalauja investicijos į žemę, kurios paprastai yra aukštesnės rizikos negu investicijos į pastatus. Pastatai ir statiniai yra stabilesnė investicija nei žemė, nes patalpų nuoma suteikia nuolatinį pajamų šaltinį.


Kur geriau investuoti: į nekilnojamą turtą ar akcijas?

Sunku pasakyti ar nekilnojamas turtas yra geresnė ar blogesnė investicija nei vertybiniai popieriai. Iš tiesų, atsakymas gali būti skirtingas priklausomai nuo rinkos sąlygų: jei akcijų rinkos yra smarkiai pabrangę (kas realiai mažina būsimą pajamingumą), tuo tarpu nekilnojamo turto rinka ilgalaikiame nuosmukyje (su geromis perspektyvomis), tuomet NT rinkos investicinis patrauklumas iš tiesų gali būti aukštesnis. 

Tačiau reiktų pastebėti, kad praktikoje dažniausiai NT ir akcijų rinkos tarpusavyje stipriai koreliuoja - tai reiškia, jei vertybinių popierių rinkų indeksai auga, taip pat brangsta ir nekilnojamasis turtas. ir atvirkščiai. Paprastai taip būna, nes rinkas veikia tie patys faktoriai: 

• Palūkanų normos.
• Vartotojų lūkesčiai.
• Ekonominiai rodikliai (BVP augimas, nedarbo lygis, infliacija ir kt.).
• Pragyvenimo lygio kitimas.

Nepaisant bendrų veiksnių, rinkas taip pat gali įtakoti ir pavieniai faktoriai. Pavyzdžiui, NT rinkai didžiulę įtaką ilguoju laikotarpiu turi gyventojų migracija (tereiktų prisiminti Detroito atvejį). 

Be to, kalbant apie investicijas, kaip ir bet kurias kitas rinkas, jas dažnai gali iškreipti pasiūlos bei paklausos anomalijos. Kalbant apie Lietuvos rinką, čia gyventojai nelabai išmano investavimą į akcijas, ir dažniausiai renkasi investicijas į būstą, ar kartais į kitą turtą. Taip išauga investicijų į NT paklausa, kas savo ruožtu realiai mažina tokių investicijų pajamingumą ir patrauklumą. Bet kokiu atveju, investuojant auksinė taisyklė yra laikytis diversifikacijos, taigi nepriklausomai nuo to, kuri investicija atrodo patraukliausia, neverta dėti visų investicijų į vieną krepšelį, net jei ir nekilnojamas turtas atrodo labai patrauklus. 

Iš esmės nekilnojamą turtą besivystančiose rinkose (tame tarpe ir Lietuva) savo rizikingumu galima lyginti su saugiausiomis akcijomis išsivysčiusiose rinkose. Tokiomis akcijomis galime laikyti stabiliausius verslus: telekomus, energetikų įmones, kai kurias farmacijos įmones ir pan. Žinoma, šios kompanijos turėtų turėti mažą finansinį svertą. Kaip taisyklė, jos moka stabilų dividendą. Jei teisingai skaičiuosite grąžą iš nekilnojamo turto nuomos (tą galite padaryti pasinaudoję šiame tinklapyje esančia atsipirkimo skaičiuokle - nuoroda aukščiau dešinėje), gyvenamajame segmente ji greičiausiai bus mažesnė nei tokių įmonių mokamas dividendas. 


Įdomu? Paskaitykite ir straipsnį apie būsto rinką: Būsto kainų prgonozės

Komentarai